以前は不動産といえば地主の大家さんがアパートを貸しているようなイメージがありましたが、最近はさまざまな形の不動産投資が行われています。
ちょっと前までは、サラリーマンの方がワンルームマンションをローンで購入して、ローン返済額と賃貸収入の差額を所得として得るような投資が流行していました。
さらに、物件は購入せずに土地や部屋を賃貸して、借りた不動産を使って収益を得るような投資もされるようになってきました。
今回は、不動産投資の一つの形としての「コインパーキング投資」についてお話したいと思います。
コインパーキングとは
コインパーキングとは、賃貸借契約で借りる月極駐車場と異なり、15分や20分のように時間単位で駐車料金を設定する時間貸し駐車場です。
観光地などでよく見かける、料金を徴収する管理人がいる時間貸し駐車場とは異なり、車両をロックする装置と料金精算機を設置した無人の駐車場です。
ですから人件費をかけずに24時間稼働できるというメリットがあります。
コインパーキングの需要
コインパーキングの歴史は実はそんなに古くないのです。
1990年代の初め頃にパーク24株式会社（タイムズ）が遊休地を借り上げて始めたのが最初と言われています。
遊休地の有効活用策のひとつとして着実に設置を伸ばしていき、パーク24以外にも各社コインパーキング事業に参入してきたところに、2006年6月1日から道路交通法が改正され、駐車監視員による駐車違反の取締りが行われるようになり、コインパーキングの需要が一気に高まりました。
コインパーキング投資のメリット
コインパーキングの投資は同じ不動産でもマンション投資とは違ったメリットがあります。
参入と撤退のしやすさ
土地があればアスファルトを引いて、駐車用機器を設置するだけですから、建物を建てるのと比べると遥かに簡単で費用も安く抑えられます。
売却する場合も、建物の場合は解体費用がかかりますが、コインパーキングは機械を取り外すだけですので、解体費用に比べると遥かに安い費用ですみます。
月極駐車場の場合は、例えば建物を建てるような、土地を別の用途に活用しようと思っても、簡単に契約者に出ていってもらうことは出来ませんが、コインパーキングであれば、入庫を中止しれば、泊めている車が出ていった時点で終わりにすることもできます。
さらに、コインパーキングは土地を購入せずに、賃貸した土地に自分で機器を設置したり、賃貸した土地をコインパーキング業者に転貸して収益を上げる方法もあります。実際この方法で投資をしている人も多いのです。
この土地を賃貸して始める方法であれば、さらに参入と撤退がしやすいと言えると思います。
災害に強い
精算機などが壊れる可能性はありますが、土地部分は、地震や火事などで破壊される心配はありません。
車をロックする機器は車が載ることを想定して作られているくらいですから、かなり頑丈です。
ランニングコストが低い
マンションの場合、修繕積立金や入居者の入れ替わりの時にクリーニングやリフォームが必要ですが、コインパーキングであればマンションのような修繕積立金は不要ですし、もちろん駐車する車が変わるごとにクリーニングする必要もありません。
建物の場合は火災保険や地震保険も必要ですが、コインパーキングにはそういった保険も不要です。
価値が下がり難い
建物は年数を追うごとに価値が下がっていきますが、コインパーキングの場合は機器以外は土地なので、建物と比べると、価値の下落が遥かに小さいと言えます。
運営の外部委託が容易
コインパーキングは、土地所有者とコインパーキング業者の間で、どのような形態で運営するかを選択出来るような仕組が出来あがっていることも魅力の一つです。
それでは、どのような形態があるのかを見てみましょう。
土地の一括借り上げ
コインパーキング業者が、土地所有者から土地を借りて、業者の負担で駐車場機器を設置する方法です。
コインパーキング業者は、毎月定額の賃貸料を所有者に支払います。
ですから、土地所有者はコインパーキングの収益がどれくらいになるか関係無く、決まった金額を安定して得ることができます。
この場合、駐車場機器等の費用以外にもお客さんからの24時間のクレーム対応などの保守管理も全てコインパーキング業者がおこないます。
コインパーキングは基本的に24時間営業なので、夜中に「ロック板が降りない！」とか「お釣りが出ない！」といったクレームを自分で対応するのは大変ですので、こういった対応を業者に任せられるのは大きなメリットと言えます。
ただ、注意しなければいけないのが、借り上げの金額です。
賃貸契約は1年又は2～3年となっていて、契約更新時に賃貸金額が変わる場合があります。
収益が思ったよりも悪い場合はこの契約更新時に賃貸価格が下がる場合がありますので、注意が必要です。
保守管理業務のみ委託
駐車場機器の設置は土地所有者がおこない、クレーム対応や精算機からの集金、駐車場の清掃等の保守管理を運営会社に委託する方法もあります。
管理会社は、毎月の売上やどこのスペースにどれだけの車が停まったなどのデータを土地所有者に報告します。
会社によりますが、１台分あたりいくら、という管理料を管理会社に支払います。
コインパーキングのデメリット
コインパーキングにはデメリットもあります。
それでは、どういったデメリットがあるのか見てみましょう。
固定資産税
固定資産税には宅地の場合、固定資産税が200㎡までは6分の1、それを超す部分は3分の1になるという特例があります。（詳しくは当事務所が運営する民泊の教科書の『固定資産税の特例って、何？』をご参照下さい）
コインパーキングの場合は宅地ではありませんので、この特例が適用されません。
利回りが低い物件の場合、この固定資産税が大きく影響する可能性もあります。
競合が現れた場合の価格競争
高収益を上げていた物件であっても、近所に大型のコインパーキングが出来て価格競争になったり、稼働率が下がって収益が下がる可能性があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産投資というとマンションを購入して賃貸するというイメージが強いですが、最近では投資のスタイルも多種多様になってきていると感じます。
コインパーキングの場合は土地を購入しなくても、借りた土地を又貸しして差額で収益を得るという方法もあるのが、大きな特徴だと思います。
まだ始まってから25年程度のビジネスモデルですが、急成長したのは、それだけバブル後の需要と供給を満たしたビジネスモデルだったからだと思います。
