「インターネットを使ってマンションの賃貸や売買をするために不動産業（宅地建物取引業）を始めたいんだけど、宅建試験が難しそうだから・・・」とご相談を受けることがあるのですが、不動産業（宅地建物取引業）を始めるのに、経営者が宅建試験（宅地建物取引士資格試験）に合格しなければいけないということではありません。
今回は不動産業（宅地建物取引業）を始めてみたいと思われている方に、不動産業の始め方を判りやすくご説明したいと思います。
ちなみに私は全くの未経験で不動産業を始めました。
開業当時の経験は『未経験で始める「初めての不動産業講座」』にも書いていますので、ご参照頂けましたら幸いです。
宅地建物取引業とは
「不動産業」と「宅地建物取引業」を同じと思われている方も多いようですが、同じものではありません。
不動産業とは、土地や建物の売買や媒介以外にマンションの管理や山林など宅地以外の土地を売買したり不動産にかかわる取引全般が対象になります。
一方、宅地建物取引業は宅地（建物を建てる予定の土地や用途地域内の土地も含む）と建物を売買・交換したり、売買・交換・賃貸を仲介、代理するような取引を行うことを業としている場合に限定されます。
この「宅地建物取引業」を開業するためには、宅地建物取引業法という法律で決められた手続をしなければいけません。
冒頭のように、インターネットでマンションの売買や賃貸を媒介（斡旋）する場合、宅地建物取引業になりますので、以下に述べるような手続を経なければ開業することはできません。
宅地建物取引業を始めるための条件
宅地建物取引業を始めるには、まず免許の申請をしなければなりません。
免許が無事取得できても、すぐに開業できるわけではなく、営業保証金（又は弁済業務分担金）という法律で決められた金額を供託しなければなりません。
それでは、その条件を一つづつ見ていくことにしましょう。
【条件1】宅地建物取引士の設置
宅建業を始めるには、その事務所に「宅地建物取引士（宅建士）」の設置が義務付けられています。
冒頭で書きましたように、宅建業を始める為に、社長が宅建士にならなければいけないという事はありません。
法律で決められた人数の宅建士を従業員として雇うことで開業することが出来るのです。
宅地建物取引士とは
宅地建物取引士とは、以下の3つの条件を満たした者を言います。
宅建業の取引に当たっての注意事項などをお客さんに説明する役割があります。
- 宅地建物取引士資格試験に合格した者
- 宅地建物取引士の登録を受けた者
- 宅地建物取引士証の交付を受けた者
つまり、宅建試験に合格しただけでは、宅地建物取引士になったとは言えないのです。
成年・専任とは
事務所に設置する宅建士は「成年」かつ「専任」であることが条件とされています。
「成年」とは、20歳以上の人に加えて、20歳未満であっても結婚している人も成人扱いとなります。
「専任」とは常勤であること、つまり週に数日しかこないような非常勤の方はたとえ宅建士であっても、設置を義務付けられている宅建士としての条件を満たすことは出来ません。
設置人数
事務所ごとに、宅建業務に従事する者5名に対して1名以上の割合で、成年である専任の宅建士を設置しなければなりません。
例えば、1つの事務所で、宅建業務に従事する6人の従業員がいる場合は、2人以上の宅建士を設置しなければなりません。
もし開業後に宅建士の退職などで、免許基準の宅建士の人数を下回った場合は、2週間以内に補充などの必要な措置をとる必要があります。
【条件2】免許の取得
免許の申請先
宅建の免許は、都道府県知事又は国土交通大臣によって与えられます。
宅建の免許は事務所の設置場所によって免許権者（免許を与える権限を持つ機関）がことなります。
１つの都道府県内に事務所を設置する場合は、都道府県知事に申請します。例えば、大阪府内に５つの事務所を作る場合は、大阪府知事に申請します。
2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣に申請します。
但し、国土交通大臣への申請は、主たる事務所（本店）のある都道府県知事経由で申請しますので、結局申請を出す窓口は、どちらの場合も、都道府県庁の宅地建物取引業担当課になります。
免許の基準
免許を申請するにあたって、いくつかの条件にあてはまる人は申請することが出来ないとされています。
かなり細かく決められていますので、全てを書きだすことはしませんが、以下簡単に挙げさせて頂きます。
- 成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者
- 禁固刑以上の刑又は特定の罪状の罰金刑に処せられて5年を経過していない者
- 暴力団員又は暴力団員でなくなってから5年を経過していない者
- 特定の事由で免許取消となって5年を経過していない者
- 免許申請に虚偽の記載があるもの
- その他、宅建業法で定められた事由
文面だけだと判り難い条件もあるのですが、過去に犯罪を犯したり、宅建業免許の取り消しをされた会社の役員だったというような場合は注意が必要です。
免許の有効期間
宅建免許は日本全国で有効で、有効期間は5年になります。
免許を更新する場合は、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までの間に更新を行わなければなりません。
【条件3】保証金の供託
保証金とは、宅建業者がお客さんに損害を与えてしまった場合に、金銭的な補償をするために、供託所に供託する一定の金額の金のことを言います。
この保証金には「営業保証金」と「弁済業務保証金」という2種類あり、どちらか一方を供託する必要があります。
営業保証金
宅建業者が、主たる営業所の最寄りの供託所に供託します。
支店がある場合でも主たる営業所の最寄りの供託所に全額を供託します。
金額は主たる営業所につき1000万円、その他の事務所は1つの事務所につき500万円を供託します。
例えば本店と3つの支店を作る場合は1000万円＋500万円×3店舗で2500万円の営業保証金を供託しなければなりません。
営業保証金は免許取得後に供託しますが、免許権者（都道府県知事又は国土交通大臣）に供託した旨の届け出をしなければ、事業を開始する事が出来ません。
弁済業務保証金
営業保証金は、かなりの高額のため、少ない金額で宅建業を開業できるような仕組もあります。
それが「弁済業務保証金」というものです。
この制度は保証協会という組織に加入しなければ適用出来ないのですが、加入した場合は主たる営業所につき60万円、その他の事務所は1つの事務所につき30万円と、営業保証金と比べると非常に少ない金額で宅建業が開業できるというメリットがあります。
開業後にしなければいけない事
事務所には以下の事項を備えるように決められています。
標識の掲示
事務所ごとに、見やすい場所に「標識」を掲示しなければなりません。
「標識」というと道路標識を思い浮かべるかもしれませんが、ここでいう「標識」は「宅地建物取引業者票」というもので、免許証番号や免許有効期限など法で定められた事項を記した標識です。
報酬額の提示
事務所ごとに、見やすい場所に「報酬額」を掲示しなければなりません。
宅建業法では、宅建業者の報酬額の上限を設定しているのですが、一般のお客さんにはそういった制限を知っている人は少ないので、上限以上の報酬を宅建業者が請求するようなことがないように、見やすい場所に報酬額を掲示することが義務付けられています。
帳簿の備え付け
事務所ごとに業務に関する帳簿を備えなければなりません。
取引毎に、取引日、物件の所在地や面積などの記載が必要です。帳簿は一定の条件を満たせばパソコンに記録したものでも良いとされています。
帳簿は各事業年度末に閉鎖し、閉鎖後5年間の保存義務があります。
従業員名簿の備え付け
事務所ごとに従業者名簿を備えなければなりません。
取引関係者から請求された場合は、従業員名簿を閲覧させる義務があります。
従業員名簿も一定の条件を満たせばパソコンに記録したものでも良いとされています。
従業員名簿は最後の記載をしてから、10年間の保存義務があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
一般の消費者はマンションや家を購入するような機会は決して多く無いので、不動産取引には不慣れな面があります。
反面、宅建業者は不動産取引を生業としているので、消費者を騙してたくさんお金を取ろうと思えば、出来てしまう危険もあります。
そういった消費者を保護する観点から、宅建業法では宅建業者にさまざまな制約や義務を課しています。
金額の大きい取引が多い宅建業ですので、後々にトラブルにならないように、最初にきちんと宅建業法をご理解されて、開業されることをおすすめします。
